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淺析房地產企業財務管理運行機制及優化

出處:論文網
時間:2019-09-11

淺析房地產企業財務管理運行機制及優化

  [中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194(2019)12-00-02

  0     引 言

  時代變革使國內經濟發生了巨大改變,經濟形勢變化給各行各業帶來了挑戰以及機遇,但房地產這個行業相對特殊,資金密集、規模大、周期長。房地產行業的快速發展,使越來越多的人開始關注這個行業。財務管理工作對于房地產行業的運營來講是不可或缺的,是房地產行業長遠穩定發展的后盾。財務管理工作一直以來都在企業發展中扮演著重要角色,資深的行業管理工作者需要意識到財務管理工作的重要性,結合當今的經濟發展形勢以及戰略發展目標適時、適度地調整財務管理工作,保障財務管理工作能夠保障房地產行業的資金穩定,并獲取更多的投資收益。

  1     房地產企業財務管理的現狀

  1.1   財務管理較為被動

  目前,我國一部分房地產企業財務人員的主要工作就是日常會計核算、審批報賬、做賬、出報表、報稅,很少涉及財務預測、財務分析、管理建議等方面的工作,采用這種被動式財務管理模式的房地產企業不在少數。完整的財務管理體系應包括日常核算、財務預算、財務分析、財務控制等內容。良好的財務管理工作離不開一個系統的體系,不單要進行會計核算以及會計分析,還需要對財務活動進行控制以及預估。現階段,行業在大環境中存在很多不確定性,不得不適時進行調整,當前的房地產行業缺乏財務工作意識,無法發揮出財務管理的預測功能。

  1.2   資金管控缺少預算或者預算執行不嚴格

  房地產企業所需資金量巨大,拿地、拿項目、開發建設、支付管理費用、銷售費用和繳納稅金等都需要數量巨大的資金。目前,房地產企業資金使用存在很多難題:第一,國家限制資金流入房地產行業,銀行對房地產行業的貸款審批嚴格、使用限制較多;第二,在房地產行業銷售過程中,按揭客戶占比較大,銀行按揭放款審核嚴格,受按揭總額度的影響,按揭放款進度放緩,會直接影響房地產企業的回款速度;第三,房地產行業實行預售資金監管政策,監管政策對房地產企業的資金做出了很多限制;第四,部分房地產企業沒有嚴格執行資金預算制度,資金使用隨意,或者沒有嚴格考核資金計劃的執行結果;第五,一些房地產企業盲目擴張、盲目拿地、盲目拿項目,造成資金鏈緊張,可能導致開發項目爛尾,抵押項目被銀行收回,無法按時交房,給業主造成巨大損失,給社會帶來很大的不穩定性,開發商名譽喪盡、血本無歸。

  1.3   開發成本管理方面及營銷費用管控方面有待加強

  房地產企業開展開發管理成本工作,是為了獲取更大的效益。一個開發項目包括方案設計、工程招標、施工、工程變更、工程驗收和工程維修等環節,每個環節都涉及成本,需要支付大量資金。成本管理需要房地產企業對開發項目實施全過程進行有效控制和規劃。然而,目前一部分房地產企業在設計方案時,沒有考慮可行性及成本,造成后期出面大規模工程變更,反而會增加成本;拿地拿項目過程大費周折,樓面價居高不下;工程施工過程中,控制不嚴格,極易造成工程進度滯后,增加成本。

  房地產企業投入的營銷費用會直接影響銷售業績。目前,大多數房地產企業在營銷費用管控方面存在很多不合理的現象。第一,未根據銷售階段調整營銷費用比例,造成總額超標,房地產企業一般將營銷費用控制在銷售總額的3%以內,對房地產銷售的3個階段——開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進行營銷費用的針對性管理,開盤前為了提高項目知名度大力宣傳正常銷售期,為了完成銷售計劃,廣告投入、分銷投入居高不下,尾盤銷售階段為了清盤,經常舉辦贈送活動,造成營銷費用超標。第二,營銷費用報賬時,在地鐵公交廣告、分銷、大眾經紀人、老帶新等方面,未根據營銷手段調整簽約過程,沒有及時調整營銷政策。

  1.4   管理層及財務人員素質有待提升

  近年來,房地產企業發展迅速,然而一些房地產企業的管理者缺乏管理理念,管理企業像管理“小作坊”,財務人員中有很多關系戶,缺少制度約束,即使有制度,也無法有效執行。此外,管理層對會計定位不正確,認為會計只不過是報銷、記賬、報稅,財務制度不明確,執行不嚴格,造成財務人員流失。

  2     房地產財務管理優化策略

  2.1   構建完善的財務管理工作體系,強化財務管理統一性

  財務管理工作對房地產行業來說是至關重要。構建一個完善的財務管理工作體系對于工作運行來講,不單單是依托,更是一個規范,完善房地產財務管理工作體系關系房地產企業的發展方向以及投資重點。房地產企業必須構建一個完善的財務管理體系,明確預算分析流程,每一個環節都要環環相扣,從而需要理順財務管理工作的結構,加強財務管理工作的統一性,實現財務管理效用最大化。此外,房地產企業應立足當前經濟形勢,優化與更新財務管理模式,徹底破除過去被動的財務管理模式,積極主動地發揮財務管理控制以及預算功能,將現代化的財務管理理念應用在具體工作中,真正提升財務工作的效能水平。

  2.2   增強財務管理工作意識,開展全方位的預算管理   房地產行業具備自己的特征,特別是對房地產企業來講,都有各自的發展戰略目標。房地產企業要立足于財務管理角度,首先要增強財務管理工作意識,明晰財務管理開展與實施的重要性,將財務管理工作放在一個重要的位置。其次,在開展財務管理工作的過程中,需要將企業發展戰略與財務管理工作融合起來,制定每一個年度、每一個季度以及每個月度的財務管理目標。在財務管理工作者與房地產企業的整體發展目標相一致的情況下,要做好財務管理不同環節中的預算工作,進而從上到下、從里到外相互聯動,從而有效實現發展目標。此外,房地產企業要加大預算管理宣傳力度,調動各部門、各崗位的積極性,編制可執行的預算,分析預算的執行差異,并對預算執行率進行考核。

  2.3   優化成本管理工作

  房地產企業應不斷優化成本管理工作,在預定質量標準、預定工期的前提下,不斷分析、調節、挖掘降低成本的潛力,及時糾正將要發生或已經發生的偏差。工程成本是動態的、非靜態的,影響工程成本的因素有很多,如工程設計、設備價格、材料價格、工資標準以及費率、利率和匯率變化等,這些因素變動必然會導致工程成本相應變動。因此,工程成本在整個建設過程中,始終處于不確定狀態,直至竣工結算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應的控制方法時,要充分考慮各工程的現狀,針對工程項目的具體情況進行具體分析,要循序漸進,不能急于生成,更不能生搬硬套。

  房地產企業應根據營銷計劃制定營銷費用預算,并考評執行結果,將營銷費用與職工個人考評及晉升掛鉤,表彰營銷費用管控較好的項目及人員,復制及推廣營銷經驗;對營銷費用執行偏差率大且沒有充分理由的項目及個人,限制其獎金及晉升,情節嚴重的可以直接進行通報批評。同時,財務人員應真正發揮出財務監管的作用,真實準確記錄每筆報銷業務,并運用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法,及時發現營銷問題,避免出現虛報、偽造業務,為加強銷售費用管理提供決策依據。

  2.4   完善財務制度,加強財務人員管理

  房地產企業應不斷完善并嚴格執行財務制度,加強財務人員職業道德建設,樹立嚴謹的工作作風,努力提高工作效率和工作質量,不斷提升財務管理人員的工作素質,讓他們定期接受培訓,不斷吸取新知識。同時,房地產企業應建立財務人員業績考核機制和財務人員述職制度,反映一年來的工作情況及對明年工作的思路、打算和想法,年終組織所有財務人員進行年度個人述職,并由公司對每一財務人員做出正確評價。

  3     結 語

  房地產行業小到關乎社會大眾的生活起居,大到關乎國家的經濟發展態勢,財務管理工作對房地產行業來講是核心要素,從而需要房地產行業從業人員注重并做好財務管理工作,真正將現代化的財務管理理念融入實際工作中,充分發揮財務管理工作的效用,促進房地產行業長久穩定發展。

  主要

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